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爱屋吉屋神话覆灭 互联网房产中介难逃盈利魔咒

发布时间:2019/3/10 15:02:12浏览:

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“独角兽”爱屋吉屋神话覆灭 互联网房产中介难逃盈利魔咒

中国经营报

郑娜、石英婧

近日,以颠覆者自居的爱屋吉屋黯然退场。随着爱屋吉屋网站、App停止运营的消息迅速传开,这家昔日的独角兽轰然倒下。犹如多米诺骨牌一般,多家互联网房产中介企业也开始过冬。

背靠平安集团、放言“颠覆中介”的平安好房在2018年末即更名平安城科,并于2019年1月停止了新房、二手房、租赁业务。平安好房相关负责人向《中国经营报》记者表示,“原来更多的是做房产电商,但最近行业整体走到了一个瓶颈,空间不是那么大。我们从去年开始就在做业务转型,主要是科技赋能,面向政府、开发商、中介行业等,品牌和公司都进行了升级。”

曾备受追捧的好屋中国在2015年被明牌珠宝收购了股权,此后陷入了难以完成业绩对赌的漩涡中。近日,明牌珠宝发布了计提资产减值准备的公告,其董秘办工作人员向记者表示:“原来有3亿多的(业绩承诺),应该是达不到了。”

同样乘着这股浪潮,房天下、房多多也曾意欲转型房地产中介平台,但很快也因业绩不理想而放弃了相关业务。

对于互联网房产中介面临的困局,诸葛找房总裁徐瑞东在接受记者采访时表示,“这个行业最终还是要回归到商业的本质,回到交易的本质,回到服务的本质上。而最终谁能把互联网应用得更好,谁能和互联网结合得更紧密,就能赢得市场先机。”

独角兽倒下

爱屋吉屋并不是第一家倒下的互联网中介。

2016年12月,曾一手打造了安居客的梁伟平,通过一封内部信宣告了其二次创业创办的互联网中介安个家的失败。梁伟平在当时的内部信中称:“我和管理团队依然没有找到这个行业互联网化的有效模式。”

这也被认为是爱屋吉屋失败的因素之一。爱屋吉屋凭借“去门店化”、1%的低佣金等,打破传统门店经纪的模式声名鹊起,其凭借互联网界惯用的“高额补贴”和“烧钱抢市场”的方式,给经纪人高佣金、收取房客低佣金、广告轰炸的方式,迅速占领市场。公开数据显示,截至2014年12月,爱屋吉屋的租房业务在上海市场占28%,北京市场达10%。

不过,中原地产市场分析师卢文曦分析:“先低价-扩张市场-融资,这种互联网模式中,一旦融资跟不上,就会产生问题。”2015年11月,爱屋吉屋完成了其历史上最后一次融资,即1.5亿美元的E轮融资。

正如同策咨询研究部于2015年12月所完成的《爱屋吉屋运营模式研究》报告显示,“通过目前的经营情况测算,爱屋吉屋平均每个月亏损大约8000万元。”“鉴于最近融资1.5亿美元用于开拓新业务,自2015年11月底起算,爱屋吉屋最多能支持三个月亏损,2016年初必须实现盈利。”爱屋吉屋创始人邓薇差不多同时也表示公司要在“2016年第一季度末实现盈利。”此后,爱屋吉屋调整中介费、开出线下门店,逐渐向传统的中介模式靠拢,但为时已晚。

“当一家公司没有盈利的时候,自然是不能长久的,任何一个股东不可能一直投资所谓炒作模式的公司。”《中国经营报》记者在实地走访一家现已更名为“福美来不动产”的原爱屋吉屋门店时,一位曾在爱屋吉屋工作过的房屋经纪人如是说。

事实上,不少互联网房产中介都面临着扩大市场规模后,却难以实现盈利的困局。

背靠平安集团的平安好房,正式上线后不久,先是豪掷5亿元购房补贴,举办“520购房节”,完成近10亿元的总成交;又在2015年以6亿元进行房租补贴,以抢占市场。即便如此,平安好房的发展显得不温不火。据21世纪经济报道,平安好房的新房业务在2018年接近盈利。

2019年初,平安好房CEO崔聿泓离职。正常人事变动的背后便是平安好房业务的整体转型,其官网贴公告显示,“2019年1月11日起对平安好房新房、租房频道做关闭处理”。

“我们原来更多的是做房产电商,但是最近整体的行业走到了一个瓶颈,空间不是那么大。从去年开始就在做业务转型,主要是科技赋能。”据相关负责人介绍,平安城科未来主要是面向G端(政府)、B端,不是以网站的电商平台为载体,“整个服务形态发生了变化”。

盲从者“卖身”

追逐风口而起的Q房网,在2015年3月收到了来自世联行的橄榄枝,其拟以4.2亿元收购Q房网15%,后者整体估值28亿元。不过,在尽职调查之后,世联行决定终止该投资事项。

在经历了此番波折之后,Q房网于2017年迎来了上市公司国创高新,后者以38亿元的价格收购其100%的股权。同时,Q房网作出业绩承诺,2016年~2019年净利润不低于2.43亿元、2.58亿元、3.23亿元、3.65亿元。据悉,2016年、2017年的承诺业绩已完成。

不过,同样出售了股权的好屋中国,其业绩承诺完成情况就没有如此理想了。

成立于2012年的好屋中国借鉴欧美国家的独立经纪人概念,推出好屋经纪人概念,打造全民经纪人模式,创造房源共享的平台。凭借这种模式,截至2015年9月底,好屋中国布局全国62个大中城市和4个海外城市,汇聚了包括100多家开发商输送的房源、10000多家专业机构的共享房产数据、400多万经纪人(包括社会经纪人和专业经纪人)的数据和专业服务。

2015年底,明牌珠宝以7亿元价格收购好屋中国25%股权。据公告显示,2013年、2014年、2015年前9个月,好屋中国实现净利润分别为502万元、2338万元、4001万元;同时预计好屋中国2015年度将完成营业收入9亿元~10亿元,实现净利润8000万元~10000万元。

好屋中国同时做出了业绩承诺,将在2016年、2017年和2018年预计分别实现净利润不低于1.8亿元、2.5亿元和3.2亿元。明牌珠宝打铁趁热,于2016年9月抛出重组预案,拟以作价24亿元购买好屋中国余下75%股权,溢价约6倍。不过,这一收购计划被下行的行业趋势打乱。2016年,好屋中国实现扣非后净利润约1.3亿元,未能完成对赌业绩,明牌珠宝也随即终止了重组计划。

事实上,好屋中国至今深陷业绩对赌失败的漩涡中,面临资本的煎熬。据明牌珠宝公告显示,好屋中国2017年度扣非净利润为1.45亿元,较承诺的盈利数少1.05亿元。截至2018年12月31日,明牌珠宝好屋中国业绩承诺补偿款约9645万元,占2017年度业绩承诺补偿款总额的98.72%;好屋中国联合创始人、副总裁黄俊将其持有的好屋中国3%的股权质押给明牌珠宝,用作业绩补偿。

2月27日,明牌珠宝发布公告称,受房地产调控政策影响,公司认为对好屋中国的长期股权投资存在减值损失的迹象。明牌珠宝对该项投资按差额计提6023.56万元的减值准备。

明牌珠宝董秘办的工作人员告诉记者:“原来有3亿多元的(业绩对赌),应该是达不到了。”事实上,黄俊所质押的3%的股权中也包含了对2018年度业绩承诺补偿款支付。

头部企业“回归”

这股互联网中介热潮也引得房地产服务行业龙头房天下生出了转型的念头。2014年之前,定位于房地产信息平台的房天下,凭借广告业务实现了业绩高速增长,市值一路飙高,被称为“中概股最能赚钱的公司”。

2014年,房天下向交易平台转型,并进军二手房交易业务,以高底薪、高提成方式招募直营经纪人团队,并开设线下门店;通过针对购房者推出0.5%的低佣金,吸引客源。

作为原房天下控股的副总裁,徐瑞东介绍,2015年房天下进军二手房线下业务时,第一年的实际交易量非常好,13个城市实现了月度第一,12个城市实现了月度第二,且有多个城市实现了月度的盈亏平衡。

不过,大手笔的投入致使房天下毛利下滑。数据显示,2015年,其年度净利润为-0.15亿美元,遭遇上市后的首亏。2017年3月,房天下承认过去两年的转型宣告失败,并回归技术驱动的开放平台战略。2017年,房天下同比扭亏为盈,归属于房天下股东的净利润为1630万美元。

2011年创立的房多多早期也是资本疯狂追逐的对象。2012年至2015年间,房多多分别获得天使轮600万元、A轮6000万元、B轮5250万美元、C轮2.23亿美元的融资。2015年,拿到巨额融资的房多多开始进军二手房业务,并打出了“直买直卖、一键直约”模式。

不过,这种抛弃了传统门店和经纪人的方式被证明难以成功,过去的资本宠儿也再无新的融资动作,陷入了长期的沉默中。

3月6日,沉寂许久的房多多再度发声,举办了最新一次产品发布会。据界面新闻报道,房多多的二手房业务变成了撮合经纪人合作销售的模式,其App的Slogan为“全网经纪人直卖平台”;同时,据披露2018年房多多业绩表现良好,并正在筹备上市。

徐瑞东指出,任何行业最终还是要回归到商业的本质,回到交易的本质,回到服务的本质上,做好产品与服务才是王道。房地产经纪行业需要专业的人才、成熟的管理体系、专业的服务,不仅仅是靠烧钱及线上或线下资源堆积。

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